Du bâti agricole aux logements (2/2) 

Stop au grignotage des terres

Entre 2006 et 2012, les terres artificialisées étaient à 87 % agricoles, le reste ayant été prélevé sur les forêts et les milieux semi-naturels, selon le ministère de l’Écologie. La sauvegarde de ces espaces est devenue une priorité dans les schémas d’urbanisme. Pour les PLU et PLUi (intercommunaux), l’enjeu est de réaliser les projets au sein du tissu déjà urbanisé. Les élus doivent y veiller, au risque de voir leurs projets d’aménagement (PADD) (1) retoqués par le préfet sur avis de la CDPENAF (2).

Ce « renouvellement urbain » peut se faire sur un corps de ferme ou une grange dont l’utilisation à des fins agricoles devient difficile. Différents types de reconversions sont possibles : habitation, appartements, nouvelles activités (commerces) ou encore des équipements publics (centre médical, bibliothèque…).

Changement de destination

La plupart des corps de ferme sont situés en zone agricole (zone A). Dans le cadre d’un nouveau PLU, si les élus prévoient une augmentation de la population, ils doivent aussi prévoir de nouvelles zones habitables pour les accueillir et peuvent envisager un changement de zonage (passer le bâti agricole en zone U - urbanisée). Il sera alors possible de les transformer en habitation (3). Ces parcelles ne sont pas considérées comme des terrains à bâtir.

Taxe foncière

Quelle que soit la zone, les bâtiments qui servent à l’exploitation agricole sont exonérés de la taxe foncière sur le bâti (TFB) dès lors que l’affectation à un usage agricole est permanente et exclusive. L’exonération est maintenue lorsque les bâtiments ne sont plus utilisés pour un usage agricole, mais ne sont pas affectés à un autre usage (en l’absence de repreneur). Mais à partir du moment où il sort de son usage agricole, le propriétaire sera redevable de la TFB. La taxe est également due pour les locaux affectés à l’habitation et ses dépendances. Celle-ci est établie pour l’année entière d’après la situation au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Lorsqu’un bâtiment rural est converti en logement ou en local professionnel après d’importants travaux, il est exonéré de TFB pendant deux ans.

Vente et plus-values

La vente d’un bâtiment inscrit au bilan de l’exploitation depuis plus de deux ans sera soumise au régime des plus-values (PV) professionnelles à long terme. Cette PV bénéficie d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e (soit une exonération au bout de 15 ans). L’imposition est de 31,5 % (16 % d’impôt et 15,5 % de CSG-CRDS).

Si le bâtiment vendu est un bien privé, la PV immobilière bénéficiera d’abattements pour années de détention (4). Elle sera exonérée d’impôt au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Le taux d’imposition est de 34,5 % (19 % d’impôt et 15,5 % de CSG-CRDS). Lorsque la PV imposable est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique (article 1609 nonies G).

(1) Projet d’aménagement et de développement durable.

(2) Commission départementale de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers.

(3) Le coefficient d’occupation des sols (COS) fixait la densité de construction sur un terrain (en m² ou en m³). Il a été supprimé dans les PLU par la loi Alur. En revanche, le règlement du PLU prévoit toujours un pourcentage d’emprise au sol maximum.

(4) Abattement de 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 1,60 % la 22^e année et 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e.